Журнал Credit.Club

Как инвестировать в земельные участки: 6 способов от экспертов

Разбираем варианты и рассказываем, сколько можно заработать
Эксперты — финансовый директор Сергей Моряков и Дмитрий Чагин, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорил и записал — Дмитрий Лёшкин, отредактировал — Сергей Чекулаев.
Земля — не самый ликвидный и растущий в цене актив. В 2020 году в регионах-лидерах стоимость сотки выросла лишь на 9−10%, в среднем по России динамика ниже. На перепродаже зарабатывают только те инвесторы, которым удалось купить участки ниже рыночной цены.
«Золотая земля: Крым и юг России в лидерах по росту цен на участки», РИА
Чтобы разобраться в тонкостях инвестиционных стратегий, начинаем со справочника земельного инвестора, а дальше переходим к вариантам заработка.
Узнайте, как быстрее накопить на любые цели
Сбережения с доходностью до 13% годовых

  • Минимальная сумма размещения — 100 тысяч рублей
  • Ежемесячные выплаты
  • Досрочное снятие без потери процентов
  • Каждый вложенный рубль обеспечен ликвидным залогом
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных
Справочник земельного инвестора
Поможет глубже погрузиться в тему

Целевое назначение земель. Есть 7 категорий земель по целевому назначению: сельскохозяйственные земли, земли населённых пунктов, земли промышленности, особо охраняемых территорий, лесного, водного фонда и запаса. Обычно инвесторов интересуют первые две категории — сельскохозяйственные и земли населённых пунктов. Оборот остальных сильно ограничен.

Территориальные зоны. Земли каждой категории поделены на территориальные зоны. Например, в земли населённых пунктов может входить 9 территориальных зон. Инвесторы обычно работают с участками, которые относятся к жилым, общественно-деловым и зонам сельскохозяйственного использования. Территориальные зоны определяются градостроительным регламентом, его можно найти на сайте местной администрации.

Вид разрешённого использования — ВРИ. У каждого земельного участка есть основные, условно разрешённые и вспомогательные ВРИ. Использовать земельные участки можно только по тем ВРИ, которые указаны в градостроительном регламенте применительно к той территориальной зоне, к которой относится земельный участок. Перечень всех возможных ВРИ и их расшифровка есть в специальном классификаторе.

Например, земли жилых территориальных зон обычно используются для индивидуального жилого строительства — ИЖС, и личного подсобного хозяйства — ЛПХ. Это значит, что на таких землях можно строить дома и хозпостройки, содержать животных и выращивать сельскохозяйственные культуры.

Правила застройки и землепользования — ПЗЗ. Это документ градостроительного зонирования, который утверждается местным горсоветом. В него включен градостроительный регламент и карта зонирования. На карте можно посмотреть, к какой из зон относится конкретный земельный участок. На ней есть условные обозначения объектов, цветовое деление и границы:
  • территориальных зон;
  • гидрографических объектов;
  • сложившейся застройки;
  • объектов капитального строительства

Градостроительный регламент. Составная часть ПЗЗ. В нём можно найти:
  • допустимые ВРИ;
  • минимальные и максимальные размеры участков;
  • предельные параметры строительства;
  • ограничения для использования земли.
Регламент поможет узнать минимально допустимые отступы от стен зданий до границ участков и красных линий, допустимую этажность и плотность застройки и другие параметры.

Публичная кадастровая карта. Это общедоступная электронная карта. На ней можно найти любой земельный участок на территории РФ и бесплатно посмотреть данные земельного кадастра:
  • категорию земель;
  • ВРИ;
  • форму собственности;
  • кадастровую стоимость.
Сотка — общепринятая единица площади земельного участка, равная 100 кв. м. Например, 10 соток, это участок, длинной в 100 м и шириной в 10 м. В одном гектаре 100 соток.
Стратегия № 1
Выкуп → размежевание → перепродажа
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 20−50%
Риски: ❌ ❌❌
Один большой участок обычно стоит дешевле, чем 3 маленьких, которые в сумме дают ту же площадь. Небольшие участки более ликвидны, у них выше стоимость сотки. Если купить большой участок, разделить его на несколько небольших, и продать по рыночной цене, можно заработать на перепродаже до 20−50%."Распил" участка называется размежеванием. В результате из исходного участка образуется несколько новых, а старый прекращает существование.
Статья 11.4 «Раздел земельного участка», ЗК РФ
Если разделить земельный участок на 12 соток и на 3 участка по 4 сотки, его можно продать дороже
Куда обращаться. Межевание земельных участков делает кадастровый инженер. Он проведёт геодезическую съёмку, установит границы на местности, подготовит межевой план, поможет согласовать новые границы с владельцами соседних участков. Его услуги в среднем обойдутся в 6−25 тысяч рублей в зависимости от населённого пункта, объёма работ, целевого назначения участка. Стоимость регистрации права собственности на новые участки в Росреестре — 350 рублей за участок.
На что обратить внимание:
 1. Минимальные размеры. Площадь образуемых участков должна быть не меньше, чем определяет ПЗЗ. Для каждой территориальной зоны свои значения. Обычно для участков под ИЖС минимальный размер — 400 кв. м — 4 сотки. Но бывает и больше. Например, в Уфе минимальная площадь участка под жилищное строительство — 6 соток.
2. Возможность организации отдельного подъезда и прохода к каждому участку. Если организовать подъезды и проходы к местам общего пользование не получится — межевание запрещено.
3. Инфраструктура. Ликвидность земли выше, если на территории или по меже исходного участка проходит линия электропередач, газ и водопровод. При наличии коммуникаций, стоимость будет выше, а продажа — быстрее.
ПЗЗ города Уфа, Республика Башкортостан
Пример
Дано:
 — Московская область, г. о. Истра, деревня Кучи
 — участок под ИЖС, 22 сотки, 2 200 000 рублей;
 — участок под ИЖС, 11 соток, 1 490 000 рублей;
Стоимость сотки в Московской области на участках с меньшей площадью выше. Если купить большой участок, размежевать его на несколько маленьких и перепродать, можно увеличить первоначальный капитал на 30%

Инвестиционный помощник Credit.Club
Чат-бот подскажет,
как выгодно делать сбережения
Подписаться
Стратегия № 2
Выкуп → смена целевого назначения → перепродажа
Сложность: ⭐⭐⭐⭐⭐
Доходность: 100%-∞
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌ ❌
Земельные участки сельскохозяйственного назначения оцениваются гораздо ниже, чем земли жилой застройки в населённых пунктах. Разница в цене сотки может достигать 1000% и даже больше.
Инвесторы покупают сельскохозяйственные земли → переводят их в земли населённых пунктов с разрешённым использованием под ИЖС или ЛПХ → межуют → перепродают со значительной наценкой. Это сложно, долго и дорого. Но потенциальная прибыль и высокий спрос на участки под застройку помогут окупить усилия.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Схема: смена целевого назначения
Сложности. Перевести земельный участок СХН в земли населённых пунктов сложнее, чем кажется. Единственный случай, когда это возможно — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населённого пункта в порядке утверждения или изменения его генерального плана.
СХН — сельскохозяйственное назначение

Статья 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков», пп. 3 п. 1, № 172-ФЗ
Чтобы заработать на смене целевого назначения, инвестор проходит сложный бюрократический путь: готовит большой комплект документов, при необходимости привлекает юристов. А ещё это дорого и непредсказуемо по срокам. Обычно на переоформление закладывают не менее 500 000 рублей и 8−12 месяцев.

Часто в переводе отказывают. Возможные причины:

  • земельный участок удалён от населенных пунктов или не граничит с ними;
  • перевод вступает в противоречие с генпланом;
  • участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда.
Куда обращаться. Обычно за перевод земель из одной категории в другую отвечает областной комитет госимущества. Например, если участок расположен на территории Ленобласти, инвестор подаёт ходатайство в Леноблкомимущество.
Статья 3 «Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую», п. 1, № 172-ФЗ

В ходатайстве нужно обосновать, зачем нужен перевод земельного участка из одной категории в другую. Обычно описывают, почему это целесообразно и кому будет полезно. А ещё описывают объекты, которые будут размещать, и рассказывают, почему их нельзя разместить ином месте. К ходатайству обычно прикладывают:

  • копию паспорта;
  • выписку из ЕГРН на участок;
  • заключение государственной экологической экспертизы;
  • документы в обоснование необходимости перевода.
Статья 2 «Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую», п. 4, № 172-ФЗ
На что обратить внимание:
1. Расположение. Хорошие шансы на перевод у участков, которые граничат с землями населённых пунктов. Отлично, если земельный участок находится на окраине населённого пункта — посёлка или деревни вблизи от крупного города.
2. Соседние участки. Если соседние участки переведены в ИСЖ, на них уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.
3. Вид разрешённого использования. Если сельскохозяйственную землю разрешено использовать только под сельскохозяйственное производство, огородничество или выпас скота, шансы на успешное решение резко снижаются. Сельскохозяйственные земли, если они относятся к категории угодий, находятся под особой охраной государства. Для смены целевого назначения лучше искать земли ВРИ «Садоводство» — СНТ, ДНП.
Статья 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий», ЗК РФ

СНТ — садовое некоммерческое товарищество
Пример
Дано:
 — Липецкая область, Грязинский р-н, с. Двуречки, 12 км от Липецка
 — участок СХН, 630 соток, граничит с землями населённых пунктов, ВРИ «Садоводство» — 750 000 рублей;
 — участок земель населённых пунктов, ИЖС, 15 соток — 350 000 рублей.
Земельные участки под ИЖС ценятся значительно дороже СХН. Сельскохозяйственный участок в Липецкой области после перевода в земли населенных пунктов и межевания вырастет в цене в 30−40 раз
Стратегия № 3
Выкуп → строительство дома → перепродажа
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 20−50%
Риски: ❌ ❌ ❌
Стратегия для застройщиков: инвестор покупает земельный участок под ИЖС, выполняет его целевое назначение — строит дом, а когда строительство завершается — перепродаёт с наценкой. Участок с домом покупают люди, которые не готовы заниматься организацией строительства самостоятельно. Задача инвестора — сделать всю работу за будущего покупателя и подготовить объект к продаже. Если всё складывается удачно, стратегия приносит доходность 30−50% от первоначальных инвестиций. Доход можно увеличить, если купить большой участок, размежевать и построить сразу несколько индивидуальных домов.
Схема: межевание и застройка
Куда обращаться. На рынке достаточно фирм с готовыми проектами домов. Строительство небольшого блочного дома эконом-класса на 100−125 кв. м в среднем обходится 2,5−3 млн рублей.
На что обратить внимание:
1. Расположение. Инвесторы ищут участки под строительство в жилых кварталах. Самые ликвидные и выгодные проекты — в действующих коттеджных посёлках. Обычно у них уже есть вся необходимая инфраструктура и коммуникации, а стоимость объектов по мере заселения растёт.
2. Вид разрешённого использования. Идеально, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. На участках ЛПХ и СНТ тоже можно строится, но такая земля обычно находится на удалении от города и ценится дешевле.
3. Коммуникации. Наличие на участке или хотя бы по границе земли линий электропередач, водопровода и газопровода сильно упрощает задачу инвестора и снижает возможные расходы.
4. Подъезды к участку. Грамотные инвесторы ищут участки с асфальтированным подъездом — такие объекты продаются быстрее. Грунтовые или отсыпные дороги отпугивают покупателей. Дождь их размывает, а большегрузные машины оставляют большие колеи. По таким дорогам без проблем попасть на участок можно будет только в «сухие» дни.
5. Объекты по соседству. Ликвидность объектов сильно снижается при наличии в визуальной доступности высоковольтных ЛЭП, многоэтажных домов, гаражно-строительных кооперативов, промышленных построек, кладбищ и заброшенных зданий.
Пример

Дано:
 — Ростов-на-Дону, коттеджный посёлок «Вишнёвый сад»
 — участок ИЖС, 4 сотки — 950 000 рублей
 — участок 4,5 сотки с домом 125 кв. м — 6 500 000 рублей
На участке в ростовском коттеджном посёлке можно заработать больше 2 млн рублей, если построить дом и провести благоустройство
Стратегия № 4
Аренда → строительство → выкуп → перепродажа
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐⭐
Доходность: непрогнозируемая
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌❌
Стратегия для инвесторов, готовых заниматься строительством. Они могут получить земельный участок ИЖС в аренду у государства, построить дом, а затем выкупить земелю и перепродать по рыночной цене. Такие земельные участки предоставляются гражданам без проведения торгов. Срок аренды — 20 лет.
Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов», пп. 15 п. 1, ЗК РФ

Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», пп. 3 п. 8, ЗК РФ
Стоимость аренды каждый муниципалитет определяет самостоятельно, её укажут в договоре аренды. Чем крупнее населённый пункт, тем дороже. Обычно от 500 до 6000 рублей в год. В отношении земель федеральной собственности размер аренды составляет 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, п. 3
Когда строительство закончено, участок можно выкупить у муниципалитета без проведения торгов и с хорошей скидкой:
1. Участок в муниципальной собственности — цену выкупа определяет муниципалитет. Например, цена может равняться кадастровой стоимости земельного участка или 10-кратному земельному налогу.
2. Участок в собственности региона — цену определяет региональный орган власти.
3. Участок в федеральной собственности — отдают за 60% от кадастровой стоимости.
Статья 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов», пп. 10 п. 2, ЗК РФ

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, п. 3
Ставить большой дом на 150 кв. м необязательно. Для получения права выкупа достаточно небольшой капитальной постройки за 300−500 тысяч. Ценность стратегии не в самом доме, а в возможности получить земельный участок в собственность по цене, значительно ниже рыночной.
Иногда земельные участки под ИЖС предоставляют вообще бесплатно — по региональным программам. В субъекте может работать закон, который определяет муниципальные образования, где гражданам выдают землю под строительство в безвозмездное пользование на 6 лет. По истечении 5 лет, при условии строительства дома, землю можно бесплатно оформить в собственность.
Статья 39.10 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование», пп. 6 п. 2, ЗК РФ

Статья 39.5 «Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно», п. 4, ЗК РФ
Схема: аренда земли под строительство дома
Сложности. Обычно у муниципалитета нет свободных земельных участков под застройку, собственность на которых разграничена. Иными словами, инвестору придётся:
1. Самостоятельно найти место, где ещё нет образованных земельных участков.
2. Заказать у кадастрового инженера схему участка на кадастровом плане.
3. Согласовать схему в местной администрации и опубликовать в местной газете объявление о выделении участка в аренду.
Если появятся другие желающие, администрация обязана провести торги. Если нет — инвестор за свой счёт оформляет участок в собственность администрации, и только потом заключает договор аренды. Все расходы по оформлению участка в собственность города несёт инвестор. При этом расходы на строительство и подключение коммуникаций предсказать сложно — каждый случай индивидуален.
Куда обращаться. В местную администрацию. Обычно за вопросы выделения земли отвечает Департамент строительства и земельных отношений. Там расскажут про особенности местного законодательства, порядок выделения земли, локации, где есть неразграниченные земельные участки, помогут собрать комплект документов и т. д.
На что обратить внимание:
1. Расположение. Вряд ли получится найти свободный участок в жилом квартале. Задача инвестора — найти землю как можно ближе к жилым домам. Это повысит ликвидность будущего объекта и упростит логистику, доставку строительных материалов.
2. Коммуникации. На таком участке не будет света, воды и газа. Хорошо, если он находится хотя бы у дороги. Все коммуникации придётся тянуть самостоятельно. Задача инвестора — найти неразграниченный участок как можно ближе к коммуникациям. Если тянуть воду, свет и газ придётся на расстояние более 100−150 метров, рентабельность мероприятия под большим вопросом.
Стратегия № 5
Аренда → строительство под бизнес
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: непредсказуема
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌
Муниципальные органы также сдают в аренду земельные участки предпринимателям — под строительство торговых объектов, размещение автомоек, спортивных клубов и т. д. Такую землю можно получить только на аукционе, без торгов не отдают. Обычно в регионах за них нет ожесточённой борьбы — цены на аренду могут быть невысокими. Если инвестор сможет выиграть аукцион и найти деньги на строительство объекта, инвестиции в землю превращаются в полноценный бизнес.
Например, в городе Пикалево Ленинградской области местная администрация сдаёт 4 сотки под строительство СТО за 42 000 рублей в год. А в посёлке Шексна Вологодской области можно взять в аренду 21 сотку земли под строительство предприятия общественного питания — кафе или ресторана.
Аренда земельного участка в городе Пикалево

Аренда земельного участка в посёлке Шексна
Схема: аренда земли под строительство бизнеса
Куда обращаться. В местную администрацию — в Департамент земельных ресурсов. Там расскажут про свободные участки для аренды, назовут начальную стоимость и расскажут подробности участия в аукционе. Ещё есть официальный сайт для размещения информации о проведении торгов.
Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов
Когда участок выбран, инвестор подаёт в администрацию заявку на участие в открытых торгах и до окончания срока приёма заявок вносит задаток. Его размер определяет администрация: обычно это 20% от начальной цены предмета аукциона. Если заявитель проиграет торги, задаток вернут. Если выиграет — деньги уйдут в счёт стоимости первого года аренды.
С победителем администрация заключает договор аренды. Срок определяется в договоре. Обычно это 5 лет с правом продления или сразу 49 лет — для крупных проектов. При строительстве недвижимости владелец объекта имеет исключительное право выкупа земли без проведения торгов. Цену определяет муниципалитет своим нормативным актом, но она не может быть выше размера кадастровой стоимости.
Статья 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов», п. 2, ЗК РФ

Статья 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», п. 1, ЗК РФ
На что обратить внимание:
1. Арендная плата. Указанная на сайте торгов сумма — начальная стоимость. Заключить договор аренды с этой суммой получится только при отсутствии конкурентов. Если появятся другие участники, они будут торговаться — стоимость аренды вырастет.
2. Назначение участка. Земля предоставляется под конкретное назначение. Инвестор не сможет взять участок под автосервис в аренду и построить на нём магазин. Это посчитают существенным нарушением условий договора и точно потребуют его расторжения. То же самое произойдет, если инвестор заключит договор аренды, но не начнёт строительство.
3. Межевание. Часто администрации сдают в аренду земельные участки, собственность на которые не разграничена, границы не определены. В отношении таких участков расходы по выносу местоположения в натуру ложатся на арендатора.
4. Локация. Земельный участок может иметь невыгодную локацию, размещаться в отдалении от инфраструктуры. Это ставит под угрозу реализацию бизнес-плана и рентабельность строительства.
Стратегия № 6
Покупка на аукционе → перепродажа
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: 150–300%
Риски: ❌ ❌ ❌
Чтобы получить земельный участок по выгодной цене, инвесторы часто обращаются к аукционам и торгам. Обычно земля на них продаётся дешевле рыночной стоимости. Если появятся конкуренты, придётся поторговаться. Но если получится купить по выгодной цене, дополнительные вложения не потребуются — можно продать как есть и заработать на разнице.
1. Аукционы по банкротству. На них продаётся земля, принадлежащая гражданам или предприятиям-банкротам. Обычно это большие складские базы, производственные цеха, крупные промышленные объекты. Когда банкрот — гражданин, встречаются и небольшие участки под ИЖС и ЛПХ. Найти сведения о торгах по банкротству и электронных площадках, на которых они проходят, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Пример
Дано:
 — Чеченская республика, Грозненский район, село Садовое;
 — земельный участок с торгов, ЛПХ, 10 соток, стартовая цена — 221 000 рублей;
 — земельный участок ИЖС на рынке, 10 соток — 950 000 рублей.
На торгах банкротов продают участки в 4 раза ниже их рыночной стоимости. Если не придётся торговаться, инвестор заработает свыше 700 тысяч рублей
2. Публичные торги. На них продаётся имущество должников, описанное и арестованное судебными приставами. На публичных торгах тоже встречаются земельные участки с хорошим дисконтом. Изначально их продают по цене, определённой оценщиком — обычно она ниже рыночной. Если имущество не продаётся с первых торгов, лот переоценивают — цену снижают на 15% и продают повторно. Найти информацию о проведении публичных торгов, выбрать лоты и посмотреть характеристики земельного участка можно на сайте ФССП.
Статья 54 «Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество», п. 4 № 102-ФЗ

Статья 87 «Реализация имущества должника», п. 10, № 229-ФЗ

Извещения о проведении публичных торгов на сайте ФССП
Пример
Дано:
 — Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, Никольское Сельское поселение, с. Сапуголи,
 — земельный участок с торгов, 9 соток, ИЖС, начальная цена — 368 000 рублей;
 — земельный участок поблизости, 10 соток, ИЖС — 900 000 рублей.
На публичных торгах стартовые цены на землю в 2,5−3 раза ниже рыночных. На участке в 10 соток инвестор может заработать около 500 тысяч рублей
3. Залоговые аукционы. На них продаётся залоговое имущество должников, которые не смогли выплатить кредит. Земельные участки — один из возможных предметов залога. Земля попадает на аукционы в двух случаях:
  • если банк и заёмщик договорились про реализацию самостоятельно;
  • если объект попал на баланс банка в счёт погашения задолженности. Так происходит, если лот не удалось продать с публичных торгов — земля попадает на баланс банка на 40% ниже стоимости, названной оценщиком.
Статья 87 «Реализация имущества должника», п. 11, № 229-ФЗ
Банки не заинтересованы держать землю на балансе, поэтому продают такие объекты с хорошей скидкой и охотнее согласовывают под них ипотеку. Информацию про реализацию залогового имущества размещается каждым банком отдельно на своих сайтах. Часто залоговые объекты продают не с аукциона, а посредством прямой продажи.
Пример
Дано:
 — Ленинградская область, Всеволожский район, Свердловское городское поселение, д. Новосаратовка;
 — земельный участок в залоге ПАО «Сбербанк», 12 соток, ИЖС — 3 300 000 рублей;
 — земельный участок на рынке, 12 соток, ИЖС — 6 290 000 рублей.
На залоговых аукционах банки продают земельные участки с удачным расположением в 2 раза ниже рыночной цены. Вложив 3,5 млн рублей можно заработать еще 3 млн.

Что нужно учитывать инвестору

Налоги:
1. Земельный налог. Владельцы земельных участков ежегодно платят земельный налог в размере 0,3−1,5% от кадастровой стоимости участка. Есть льготные категории, которые получают скидку по налогу в размере кадастровой стоимости 6 соток — пенсионеры, ветераны, чернобыльцы. Местные органы тоже могут предоставлять льготы и устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категорий земли и ВРИ.
Статья 394 «Налоговая ставка», НК РФ

Статья 391 «Порядок определения налоговой базы», п. 5, НК РФ
2. Подоходный налог. При перепродаже земельного участка инвестор платит подоходный налог — 13% от суммы в договоре. Есть два способа, как можно сэкономить на налогах:
  1. Оформить И П на УСН с режимом «доходы». Это позволит снизить ставку налога до 6%. Чтобы учитывать расходы на покупку земли при расчёте налоговой базы, оформляют режим УСН «доходы минус расходы». Но тогда ставка налога составит 15%. Минус оформления ИП — страховые взносы в 41 тысячу рублей в год.
  2. Использовать вычет в размере понесённых на покупку земли расходов. Допустим, человек купил участок за 1 млн рублей, а продал за 1,5 млн. Он подаёт декларацию, где уменьшает налоговую базу на 1 млн рублей. Сумма налога составит:
Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты», пп. 2 п. 2, НК РФ
Вычет можно делать неограниченное количество раз.
Непредсказуемая доходность. Любой земельный участок — индивидуальный проект с собственными характеристиками и условиями. Ни один участок не дает гарантий доходности. Инвестор не сможет заранее просчитать точную сумму расходов, сроки реализации, спрос. Иногда, чтобы быстро продать участок, продавцы сильно уступают по цене. Рассчитать доходность можно лишь после заключения сделки. Если срок продажи затянется, рентабельность инвестиций упадёт.
Целевое назначение участка. Инвестор обязан использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Нарушение целевого назначения и даже неиспользование участка может повлечь привлечение к ответственности.
Например, при получении земельного участка под ИЖС, собственник или арендатор обязан в 3-летний срок построить там дом. Если этого не сделать, собственника оштрафуют минимум на 20 тысяч рублей, а сам участок могут изъять в пользу муниципалитета.
Статья 8.8 «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования», ч. 3, КоАП РФ
Сложность работы с землёй. Для работы с ней нужны специальные знания в области земельного законодательства, команда специалистов и знакомства в местной администрации. Отсутствие хотя бы одного из составляющих сильно усложняет инвестиционную деятельность и повышает риск ошибки.

Коротко: как заработать на земельных участках

  • Покупать большие земельные участки, размежёвывать на несколько маленьких и продавать с наценкой. Обычно стоимость сотки у маленьких земельных участков выше, чем у больших.
  • Выкупать участки и менять их целевое назначение. Это долго, дорого и сложно, но в результате инвестор многократно увеличит стоимость земли.
  • Покупать участки и строить на них жилые дома. Расходы на покупку земли и строительство дома в совокупности на 30−40% меньше, чем покупка участка с домом.
  • Брать землю под ИЖС в аренду у города, строить дом и выкупать без торгов по льготной стоимости на условиях города. Ценность стратегии в том, что совокупные расходы на аренду, строительство и выкуп земли обычно ниже, чем сумма при продаже.
  • Брать землю в аренду под коммерческий объект и открывать бизнес — автосервис, общественное питание, торговля. Такие земельные участки обычно сдают в аренду на муниципальных торгах.
  • Покупать на торгах с хорошим дисконтом и перепродавать дороже. Минус в том, что заявленная до начала торгов цена является стартовой. В процессе торгов стоимость лота может существенно вырасти.
Узнайте, как получить доходность до 13% годовых
Предложение подойдёт тем, кто ищет способ накопить деньги на покупку земельного участка или строительство дома.

  • Минимальная сумма 100 тысяч рублей.
  • Ежемесячные выплаты.
  • Досрочное снятие в любой момент без потери доходности.
  • Каждый рубль сбережений обеспечен залогом недвижимости.
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных