Как взять кредит под залог недвижимости. Плюсы и минусы

Кредит под залог недвижимости — это когда кредитор выдаёт деньги и просит гарантию возврата. Такой гарантией может стать квартира, загородный дом или офис человека. На них накладывается обременение: владелец по-прежнему остаётся собственником, но получает деньги.

Наличие залога в таком соглашении выгодно всем сторонам. Для кредитора — это гарантия выплаты долга и снижение рисков. Для заёмщика — упрощённые требования и наиболее выгодные условия оформления сделки.
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Кредит под залог недвижимости имеет несколько особенностей.

Недвижимость становится активом, который приносит деньги владельцу

Представим, что у человек есть квартира, которую он сдаёт студентам за 35 тысяч рублей в месяц. Стоимость квартиры — 10 млн рублей. И так случилось, что ему срочно понадобились деньги на развитие бизнеса. Чтобы не продавать квартиру и не терять доход с аренды, он может взять кредит под залог.
В этом случае он получит до 7 млн рублей, останется собственником квартиры, продолжит её сдавать и решит бизнес-задачу.
Обычно кредитор готов одобрить кредит на сумму до 70% от стоимости недвижимости
Так недвижимость становится активом, который приносит деньги владельцу без продажи. Квартира, дом или земельный участок начинают работать на собственника, актив не простаивает.
Квартира становится активом, который приносит деньги без продажи и смены собственника

Человек получает больше денег, чем при обычном потребительском кредите

Кредит с обеспечением позволяет заёмщику взять более значительную сумму денег, нежели чем простой потребительский кредит. Обычно кредиторы выдают до 60−70% от стоимости залоговой недвижимости. Получается, что человек может «вытащить» из своей недвижимости несколько миллионов рублей, что проблематично с необеспеченным потребительским кредитом.
Допустим, у человека есть квартира стоимостью 4 миллиона, но в летнее время так и хочется пожарить шашлычки на своей даче, посадить овощи и цветы. Чтобы её купить, нужно не меньше миллиона.
В банке, оценив доходы клиента, могут выдать 500 тысяч без залога. Если предоставить квартиру в залог, то эта сумма может вырасти до 2,4 миллиона (60% от оценки стоимости жилья). Этих денег хватит на летний домик за городом.

Снижаются требования к заёмщику

Залоговый кредит подойдёт тем, у кого есть недочёты в кредитной истории или её нет совсем. Имущество является гарантией возврата денег, потому кредиторы и снижают требования к заёмщикам.
Представим, человеку в наследство достался земельный участок с небольшим домом. Нужны деньги на его ремонт, около 300 тысяч. Но он раньше никогда не брал кредиты и у него нулевая кредитная история.
В таких условиях получить кредит на эту сумму будет проблематично. Но если тот же участок предоставить в залог кредитной организации, то заёмщик получит преимущество и шанс на одобрение сделки увеличивается.
Учитывая, что земельный участок стоит 800 тысяч, заёмщику выдают кредит на ту сумму, которую он просил. Так человек сможет быстрее начать ремонт дома, не тратя время на отправление заявлений в разные банки.

Где и как брать кредит под залог недвижимости

Банки. Чтобы получить деньги в долг, необходим пакет документов, который позволит оценить платёжеспособность клиента. При этом чаще всего рассматривается только официальный доход. Тщательно изучается кредитная история и рассчитывается показатель долговой нагрузки. Проверка данных и оформление сделки может затянуться до месяца.
Этапы получения денег:
  1. Подача заявления.
  2. Сбор и предоставление документов.
  3. Оценка заёмщика и объекта залога.
  4. Решение по заявке.
  5. Заключение кредитного договора и договора залога.
  6. Регистрация обременения на недвижимость в Росреестре.
  7. Получение денег.
Не всегда получение денег происходит после регистрации обременения. Могут быть разные варианты:
1. Регистрация — выдача займа.
2. Выдача займа — регистрация.
3. Выдача части займа — регистрация — выдача оставшейся части займа.
МФО. Для получения займа под залог в некоторых МФО не нужна справка о доходах и в целом нужно предоставить меньше документов. Если кредитная история испорчена — это не показатель для отказа, ведь учитывается общая платёжеспособность заёмщика и ликвидность залога. Срок оформления сделки чаще всего меньше, чем в банке. Если клиент постоянный, то кредит могут выдать за день.
Этапы получения денег:
  1. Подача заявления.
  2. Сбор и предоставление документов.
  3. Оценка заёмщика и объекта залога.
  4. Решение по заявке.
  5. Заключение договоров займа и залога.
  6. Регистрация обременения на недвижимость в Росреестре.
  7. Получение денег.
КПК. Чтобы получить заём, нужно стать членом потребительского кооператива и внести пай. По требованиям к документам и времени оформления сделок процесс близок к МФО.

Этапы получения денег:

  1. Вступление в КПК.
  2. Подача заявления.
  3. Сбор и предоставление документов.
  4. Оценка заёмщика и объекта залога.
  5. Внесение пая.
  6. Решение по заявке.
  7. Заключение договоров займа и залога.
  8. Регистрация обременения на недвижимость в Росреестре.
  9. Выдача денег.
При займе в КПК просят внести обязательные платежи, в том числе — обязательный паевый взнос
Инвестиционные платформы. Это сервисы-посредники, которые объединяют заёмщиков и инвесторов: частных лиц, банков, МФО и КПК. Большая часть операций осуществляются онлайн. К заёмщикам предъявляются менее формальные требования, чем в банках. Сделку можно оформить за один день.
Этапы получения денег:
  1. Вступление в КПК.
  2. Подача заявления.
  3. Сбор и предоставление документов.
  4. Оценка заёмщика и объекта залога.
  5. Внесение пая.
  6. Решение по заявке.
  7. Заключение договоров займа и залога.
  8. Регистрация обременения на недвижимость в Росреестре.
  9. Выдача денег.
Заём на инвестиционной платформе выдаёт инвестор, а не сама платформа. Она является посредником в сделке
Частные инвесторы. Для них важна ликвидность имущества и в меньшей степени — платёжеспособность заёмщика. Чаще всего сделку оформляют в день обращения. Процентная ставка может быть любой — они ничем не ограничена.

Этапы получения денег:

  1. Подача заявления.
  2. Сбор и предоставление документов.
  3. Оценка заёмщика и объекта залога.
  4. Решение по заявке.
  5. Заключение договоров займа и залога, если выдача средств производится наличным способом, то нужна ещё расписка.
  6. Регистрация обременения на недвижимость в Росреестре.
  7. Выдача денег.
Процесс сделки под залог недвижимости

Кто может взять кредит под залог

Взять кредит под залог может тот, у кого есть квартира, дом или другая недвижимость. Если её нет, залогодателем может выступить другой человек: родственник, друг и партнёр, кто готов предоставить объект залога. Например, сестра по просьбе брата заключает договор залога на свою квартиру, чтобы помочь ему получить кредит.
Каждая кредитная организация устанавливает свои требования к заёмщикам. Обычно это:
  • возраст — старше 18 лет,
  • наличие гражданства РФ,
  • постоянная или временная прописка в России,
  • и ряд других требований кредитора.
Для некоторых кредитных организаций важно наличие постоянного места работы от 6 месяцев и минимальный стаж от года.

Какие требования к залоговой недвижимости

Существует два главных требования к недвижимости для залога:
  • на нём не должно быть обременений и арестов,
  • объект — ликвидный, то есть можно легко отыскать покупателей на предоставляемое имущество.
Если на недвижимости есть обременение, кредитная компания может рассмотреть такую заявку. Только для одобрение сделки необходимо получить разрешение первого кредитора и переоформить обременение. Получить его не всегда просто
В залог можно оформить следующее имущество:

Какие документы нужны для оформления кредита под залог

Каждый кредитор формирует свой список документов. Это зависит о кредитной политики компании, а также от типа заёмщиков: частное лицо, ИП или юридические лица.
Список документов может быть таким:
Следует помнить, что существует две ключевые роли в сделке — заёмщик и залогодатель. К каждому из них может быть сформирован отдельный список документов.
Кредит под залог недвижимости какие нужны документы

В чём плюсы и минусы кредита под залог для заёмщика

Почему кредитору невыгодно обращаться в суд

Есть справедливое переживание заёмщиков, которые планируют взять впервые залоговый кредит. Они беспокоятся за свою недвижимость — вдруг что-то пойдёт не так и кредитор решит забрать объект залога.
Кредитор не претендует на квартиру заёмщика. Для него она — гарантия выплаты долга. Если у заёмщика что-то идёт не так, кредитор так же сталкивается с проблемами. А если дело доходит до суда, начинается работа с приставами и разбирательства, появляется «замороженный» актив на балансе компании, который не приносит деньги. То есть падает доход, репутационные риски и никаких интересных проектов.
Кредитору нужны деньги. Он даёт в долг, зарабатывает на процентах и направляет прибыль на развитие бизнеса. Платит налоги и премии сотрудникам, покупает компьютеры, столы и стулья, вносит арендную плату за офис, улучшает сайт и делает новые сервисы

Чем рискует кредитор

Деньгами. Если заёмщики перестают платить, поток денег в компанию замедляется. Кредитор не получает дохода с процентов и не может выдавать новые займы. Если имущество долго не продаётся с торгов, денежные средства «замораживаются». Они вроде бы есть, но воспользоваться ими прямо сейчас нельзя.
Временем. Чтобы вернуть свои деньги, кредитору нужно обратиться в суд, дождаться решения и результатов торгов. Поэтому продажа имущества с торгов может растянутся. В некоторых случаях такие дела могут длится более года. Кредитор потратит время на разбирательства, а не на развитие дела.
Репутацией. Клиенты изучают профильные сайты и читают отзывы в соцсетях, чтобы узнать историю компании. Если находят череду судебных разбирательств или шквал недовольных комментариев, они задумаются: «А стоит ли иметь с ними дело?»

Что в итоге

  1. Выдать кредит или заём под залог недвижимости могут банки, МФО, КПК и частные инвесторы.
  2. Получить деньги под залог можно на инвестиционных платформах.
  3. Главные требования к залоговому имуществу — отсутствие обременения и ликвидность.
  4. Сделка под залог недвижимости позволит получить большую сумму в долг. Обычно выдают деньги в размере до 60—70% от стоимости недвижимости.
  5. Кредит под залог недвижимости оформляется на более длительный срок, что позволяет сократить размер ежемесячных платежей.
  6. Залоговая недвижимость остаётся в собственности заёмщика.
  7. Выгодно ли брать кредит — зависит от условий договора и конкретной ситуации заёмщика.
Поделитесь вашим мнением и оставьте вопросы, если они есть
Оставьте контакты, чтобы мы смогли отправить ответ вам на почту
Статья была полезной?
0
10
Если есть вопросы — пишите нам. Наши юристы подготовят подробный ответ и отправят его вам на почту.
Ваш вопрос:
Ваше имя
Почта

Читайте другие статьи о кредитах

Подписывайтесь, чтобы защититься от кредитных рисков

Будем отправлять статьи, которые помогут вам сэкономить на кредитах, раскусить мошенников и избежать проблем.
Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Посмотрите наши соцсети