5 важных правил инвестиций в зарубежную недвижимость
1. Покупка недвижимости за границей — это законно. В российском законодательстве нет специальных ограничений на этот счёт. Согласовывать сделку и сообщать государству о наличии квадратных метров зарубежём не нужно. Сложности могут быть у чиновников — им запрещено открывать счета за границей и пользоваться иностранными финансовыми инструментами, например, покупать акции трастов недвижимости (статья 2, п. 1, № 79-ФЗ). Но на прямое владение запрет не распространяется.
2. Местное законодательство может ограничивать иностранцев. Например, в Польше, чтобы купить жилую недвижимость, нужно оформить разрешение от местных властей. В Австрии есть ограничения на приобретение жилья в некоторых регионах — в Зальцбурге, Вене, Тироле и др. А в Дании покупка недвижимости разрешена иностранцам только для постоянного проживания и ведения бизнеса.
Чтобы обойти запреты, инвесторы создают юридическое лицо по месту нахождения недвижимости, и оформляют объект на фирму. О контроле над иностранной компанией россияне обязаны сообщать в налоговую (статья 25.14, п. 1, НК РФ). Даже если в собственности только 10%. Иначе могут оштрафовать на 50 тысяч рублей.
3. Для сделки нужен счёт в банке — о нём тоже сообщают ФНС. Во многих странах недвижимость не получится купить за наличные, переводы — только по безналу. Чтобы упростить расчёты, инвестор открывает счёт в одном из национальных банков. Об этом в течение месяца инвестор уведомляет налоговую. А ещё нужно ежегодно отчитываться о движениях по такому счёту, в том числе и о переводе в целях покупки недвижимости. Если не сообщить ФНС или пропустить сроки подачи уведомления, могут оштрафовать на сумму до 75−100% суммы валютного перевода. Размер штрафа зависит от вида нарушения.
4. С полученного дохода инвестор платит налоги. Прибыль от аренды или продажи объекта до истечения 5-летнего срока владения, облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% и 15% с суммы, которая превышает 5 млн рублей в год (статья 224, п. 1, НК РФ). Сэкономить на налогах можно, если оформить ИП на УСН с режимом «доходы» — налог составит 6% от суммы дохода.
5. Цель инвестиций — получение дохода. Главная мотивация инвестора — заработок. Если человек покупает недвижимость для собственного проживания, оформления вида на жительство или получения гражданства, показатель доходности может быть ощутимо ниже. К активам под эти цели — другие требования и критерии выбора.