Журнал Credit.Club
Эксперт — руководитель группы по кредитным рискам Станислав Меньков из Credit.Club. Поговорил и записал — Дмитрий Лёшкин, отредактировал — Сергей Чекулаев.
Квартира в новостройке — это инвестиционный актив с потенциальной доходностью и гарантиями. Он подойдёт инвесторам, готовым вложиться в недвижимость вдолгую. Если купить объект на этапе котлована, через два-три года его можно продать с наценкой и заработать на росте цен. Разберёмся, стоит ли инвестировать в новостройки в 2021 году и сколько на этом можно получить прибыли.
Узнайте, как быстрее накопить на любые цели
Сбережения с доходностью до 13% годовых

  • Минимальная сумма размещения — 100 тысяч рублей
  • Ежемесячные выплаты
  • Досрочное снятие без потери процентов
  • Каждый вложенный рубль обеспечен ликвидным залогом

Преимущества инвестиций в новостройки

Рост цен. За 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 19%, а спрос — на 23%. Динамика в разных регионах отличается. Например, в Сочи цены на первичке выросли за год на 39%, в Туле — на 30%, а в Москве — всего на 8%.
Гарантии. Главный риск — надёжность застройщика. Если раньше он останавливал стройку, инвесторы шли за деньгами в суд. Но с лета 2019 года действует система с использованием счетов эскроу. Это такой счёт, на котором деньги инвесторов замораживаются до окончания строительства. Человек заключает договор, кладёт деньги на счёт в банке, а застройщик сможет их забрать, только когда начнёт сдавать квартиры. Если строительство заморозят, инвестор может рассчитывать на возврат полной суммы.
Доходность. На этапе котлована жильё продают по сниженной цене. В зависимости от объекта, разница может составить до 15%. Например, в Москве в 2020 году средняя стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тысяч рублей, на этапе ввода — 213 тысяч рублей, разница в стоимости — 8%. Кроме роста цены по мере строительной готовности на итоговую цену будет влиять динамика цен и стабильный спрос на новостройки. Так, за весь строительный цикл столичные новостройки в среднем дорожают на 20−25%, а годовая доходность составляет 12−15%.
Инвестиционный помощник Credit.Club
Чат-бот подскажет,
как выгодно делать сбережения

Что выгоднее: перепродажа или аренда

Есть два классических способа заработать на недвижимости: купить дешевле, чтобы потом продать дороже, или сдавать в аренду и ежемесячно получать пассивный доход. Сравним варианты.
Перепродажа. Для перепродажи выгоднее инвестировать в новостройки на начальном этапе строительства: чем ниже готовность, тем ниже цена — в итоге можно больше заработать.
Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6,019 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — заезжай и живи.
В этом же ЖК готовые квартиры с похожей планировкой и квадратурой продаются собственниками от 7,5 млн рублей.
Допустим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут расти в цене на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать без учёта налогов и возможных расходов на проценты в случае покупки квартиры в ипотеку.
Расчет доходов от перепродажи квартиры в новостройке
2-к квартира от застройщика и частных продавцов в Москве
2-к квартиру от застройщика в подмосковных Люберцах можно купить за 6 млн рублей на этапе строительства. Похожая готовая квартира продается собственниками за 7,5 млн рублей. Квартиру от застройщика сдадут к марту 2023 года. Цена вырастет — можно заработать на перепродаже
Аренда. Для аренды есть смысл приобретать уже готовую квартиру. Не нужно ждать два года до сдачи дома — можно сразу начать зарабатывать.
Например, 2-комн. квартира в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц. Размер коммунальных платежей — 8−10 тысяч. Их можно возложить на арендаторов или оплачивать самостоятельно — это предмет договорённости. Посчитаем, сколько на квартире можно заработать за два года без учёта налогов, расходов на обустройство и возможные доработки по ремонту.
Расчет доходов от аренды квартиры в новостройке
При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся через 20 лет. Чтобы заработать больше и быстрее, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на росте цены в целом по рынку.
Расчет доходов от продажи квартиры в новостройке с учетом роста цены
Цены на 2-к квартиры в новостройке под продажу и аренду
Если купить квартиру за 7,5 млн рублей и сдавать в аренду за 35 тысяч в месяц, то она окупится через 20 лет. Выгоднее купить, подождать роста цены и перепродать дороже. А пока ждём, можно зарабатывать на аренде
Что выгоднее: покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года. Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать. Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.

Как выбрать застройщика

Для инвестора главное, чтобы строительство закончили, дом ввели в эксплуатацию, выдали ключи и оформили право собственности. Чтобы не потерять деньги, важно грамотно выбрать застройщика.
Посмотреть количество введённых в эксплуатацию объектов. Грамотные инвесторы вкладывают только в те компании, у которых есть построенные дома в выбранном городе. Желательно не менее 4−5 завершённых объектов. Хорошо, если у девелопера есть проекты в других городах, но местные подрядчики и особенности согласования документов могут сдвинуть сроки сдачи дома.
Посмотреть информацию можно на сайтах застройщиков или в справочниках и онлайн-каталогах. Например, про столичных застройщиков читают на «МскГуру», а про казанских — на сайте «Новостройка 116». Есть и всероссийские порталы, такие как «Этажи» и «Циан». Здесь можно изучить профиль застройщика, почитать отзывы, посмотреть текущие и завершённые проекты.
Репутацию застройщика можно проверить через информационную систему ДОМ.РФ. Если у компании есть долгострои, система об этом расскажет. Ещё тут есть каталог строящихся объектов и реестр проблемных домов — вся необходимая информация для анализа надёжности выбранного ЖК.
Где смотреть информацию про застройщиков
Например, застройщик «ПИК» построил 43 новостройки и еще 51 в процессе строительства. А компания «Гранель» строит 17 новостроек, сданы только 4. Обе компании на рынке с 90-х, но кажется, что первый застройщик надёжнее
Изучить сроки сдачи. У застройщиков с завершёнными объектами всегда можно посмотреть срок сдачи предыдущих домов. Обычно их указывают в справочниках — в информации по конкретному ЖК пишут срок сдачи и наличие сданных объектов. Хорошо, если дома вводили в эксплуатацию раньше срока, вовремя или с задержкой не больше одного квартала.
Стоит посмотреть и сроки сдачи текущих объектов. Обычно они зависят от технологии строительства. Панельные сдают за год, монолитно-каркасные — за полтора-два года, кирпичные — за три года. Срок указывают в проектной декларации. Документы выкладывают на сайтах застройщиков и в справочниках. Застройщик считается вменяемым, если срок сдачи указан с запасом в полгода-год.
Посмотреть фотоотчёты или веб-камеру. Чтобы дольщики могли оценить ход строительства, адекватные застройщики регулярно публикуют фотоотчёты с объектов или устанавливают веб-камеру на стройплощадке.
Состояние строительства лучше изучать по фотоотчётам: можно посмотреть динамику, сравнить текущие фотографии с фото двухмесячной давности и узнать, строительство ведётся на бумаге или в реальности. Обычно фотографии размещают на сайтах строящихся ЖК и в онлайн-справочниках. Некоторые застройщики начинают публиковать отчёты ещё на этапе котлована.
Изучать строительство по веб-камерам не так удобно — не с чем сравнить и невозможно понять динамику. А некоторые застройщики, чтобы скрыть простой, даже запускают видеозаглушки.
Новостройка на этапе котлована
Фотоотчет о строительстве одной из новостроек в Казани. Дом собираются сдать во II-IV кв. 2023 года. На этом этапе покупать квартиру для инвестиций выгоднее всего
Посмотреть долги. Чем больше у застройщика кредиторская задолженность, тем выше риски и ниже надёжность. Посмотреть информацию о долгах можно в проектной декларации, в разделе о финансовых результатах текущего года. Если кредиторская задолженность меньше дебиторской, а размер убытков текущего года незначительный, застройщику можно доверять.
Ещё можно использовать базу данных исполнительных производств ФССП и поискать открытые дела на застройщика. Если на компанию есть производства с суммами долга более 10 млн рублей, это может помешать строительству. Если производств немного, а суммы незначительные — застройщик надёжный.
Проектная декларация — информация о финансовых результатах застройщика
Из этой декларации видно, что размер кредиторской задолженности компании-застройщика меньше, чем дебиторский долг. А размер убытков в масштабах проекта незначителен
Изучить условия договора. Иногда инвесторы покупают квартиры на этапе котлована, чтобы продать их за несколько месяцев до ввода в эксплуатацию. Так быстрее — не нужно ждать окончания строительства, подписывать акты и оформлять квартиру в Росреестре. Для этого инвесторы смотрят в договоре пункт о продаже по переуступке прав. Хорошо, если для этого не требуется согласие застройщика.

Кроме условия о переуступке в ДДУ смотрят:

  • срок гарантии на жильё и инженерные коммуникации — чем больше, тем лучше;
  • условия о пересмотре цены — придётся ли доплачивать, если площадь квартиры окажется больше заявленной, и вернёт ли застройщик деньги, если площадь будет меньше;
  • условия подписания передаточного акта — сроки уведомления дольщика, порядок согласования расхождений;
  • условие об отделке — если квартира покупается с чистовой отделкой, к договору составляют приложение. В нём указывают вид отделки, перечень работ и материалов.
ДДУ — право дольщика на перепродажу по уступке
Обычно без согласования с застройщиком продать квартиру по переуступке можно только после оплаты всей суммы по договору. В иных случаях за согласование застройщик может попросить комиссию в 1−2%
Ведомость отделки квартиры
В этой ведомости указано, с какой отделкой квартира будет передана дольщику. Если объект не будет соответствовать приложению, инвестор может не принимать квартиру и требовать компенсацию.

ДДУ или ЖСК

Купить квартиру для перепродажи на первичном рынке можно по двум схемам: ДДУ или ЖСК.
ДДУ (договор долевого участия) — самая распространённая схема, регулируется законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По ней инвесторы покупают у застройщика право требования жилья в будущем, когда дом достроят. Квартиры по таким схемам продаются дороже — в стоимость закладывают расходы на НДС. Но за это дольщики получают больше гарантий.
ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — схема, по которой квартиры в новостройках активно продавались до 2018 года, регулируется Главой 11 ЖК РФ. В ЖСК можно купить квартиру на 20−30% дешевле, чем по ДДУ. Но и риски выше — у инвестора почти нет механизмов влияния на застройщика. Из-за этого создание новых ЖСК сегодня почти запрещено — привлекать деньги на строительство можно только по ДДУ.
Кооперативы, которые получили разрешение на строительство до июля 2018 года, продолжают работать, но на рынке остались единицы. Вместо них распространение получили так называемые ЖСК с господдержкой. Это схема, при которой ЖСК создаётся отдельными категориями граждан или государственными ведомствами, застройщиком является сам кооператив. Такие ЖСК получают от корпорации ДОМ. РФ бесплатную землю и за счёт этого снижают стоимость готового жилья на 30−60%. У кооператива с господдержкой больше плюсов, чем у ДДУ.

На что смотреть при выборе квартиры для инвестиций

Этап строительства. Цена на объект всегда зависит от этапа строительства. Для инвестиций выгоднее покупать жильё на этапе котлована. Чем раньше, тем дешевле. Разница в стоимости на старте и на высокой стадии готовности может достигать 10−50%. Обычно цена активно растёт до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию становится незначительным.
Потенциальная доходность зависит не только от строительной готовности объекта, но и от спроса, динамики цен в конкретный момент времени и даже от застройщика. Из-за ведения счетов эскроу у компаний отпала необходимость привлечения денег дольщиков на ранних этапах строительства. А многие компании даже отказались от продажи объектов на этапе котлована и перешли на стратегию продаж в готовых корпусах.
Местоположение. Второй важный момент при выборе ЖК — транспортная доступность. Чем ближе развязка, тем дороже и быстрее можно продать квартиру. Идеально, если ЖК находится в 10 минутах ходьбы от транспортного узла. Но такие объекты будут дороже.
Если вблизи от ЖК нет остановок общественного транспорта, квартиры продаются хуже — застройщики делают хорошие скидки. Например, в Москве, чтобы привлечь к таким ЖК покупателей, застройщики запускают на время продаж рейсовые автобусы от метро и из ближайших районов.
Этаж. Для продажи лучше покупать квартиру на средних этажах: выше второго, но ниже последнего. В современных новостройках не течёт крыша, но люди всё равно не доверяют последним этажам. А на первом боятся сырости, шума и зевак, которые заглядывают в окна.
Планировка. Выгоднее всего покупать студии и двухкомнатные квартиры с квадратными раздельными комнатами — их проще обустроить, сделать переустройство или перепланировку. Квартиры без балкона или лоджии дешевле, но при продаже готовой квартиры это большой минус и повод для скидки. Ещё покупатели больше любят светлые квартиры — лучше, если в студии хотя бы два окна.
Площадь. Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.
Отделка. Квартиры с чистовым ремонтом всегда дороже. Но это большой плюс при продаже и хороший повод накинуть 200–400 тысяч рублей к цене квартиры без отделки. А ещё не придётся заниматься ремонтом самостоятельно, если инвестор решит сдать квартиру в аренду.
Перспективы развития локации. Если вокруг новостройки будет пустырь, перепродать квартиру сложнее. И наоборот, если вокруг дома разобьют парковую зону, построят детский сад и школу, парковку для жильцов — спрос и цена на будущую квартиру будут выше.

У кого покупать квартиру

Продавать квартиры даже на этапе котлована может не только застройщик. Иногда для каждого проекта создают отдельную дочернюю компанию. Это делают, чтобы уберечь застройщика от репутационных рисков. Если у «дочки» будут проблемы с конкретным домом, её могут обанкротить, и это никак не скажется на статистике головной компании.

Кроме «дочек» застройщика продавать квартиры могут:

  • компании-подрядчики — иногда застройщики расплачиваются за работу квартирами. Подрядные организации продают их по переуступке. Найти такую квартиру большая удача, обычно их предлагают с дисконтом в 5−10%;
  • риелторы, с которыми застройщик заключил агентские договоры. За привлечение клиентов риелторы получают комиссию. Обычно она уже включена в стоимость — переплачивать не придётся;
  • другие дольщики — те, кто вложился в строительство на этапе котлована и уже хочет заработать. Такие инвесторы продают квартиры по переуступке прав, иногда срочно — можно выторговать скидку.

Когда продавать квартиру в новостройке

До окончания строительства. Чтобы не тратить время и деньги на оформление права собственности, инвесторы часто продают квартиры до завершения строительства по переуступке права — за 2−3 месяца до окончания строительства. По факту продают не квартиру, а договор ДДУ — по нему покупатель сможет оформить право собственности после сдачи дома в эксплуатацию.
После оформления права собственности. После сдачи дома в эксплуатацию продать квартиру в новостройке проще. Но для этого сначала дожидаются окончания строительства, принимают квартиру у застройщика, подписывают передаточный акт и оформляют в Росреестре право собственности. Это хороший сценарий, плохой — если в квартире найдутся недостатки. Тогда будет два варианта: закрыть глаза на дефекты и подписать передаточный акт или составить дефектную ведомость и добиваться компенсации.

Как считать доходность

Заранее просчитать доходность инвестиций в новостройки невозможно. Нет никаких гарантий, что строительство закончится вовремя, в квартире не будет дефектов, а после сдачи сразу найдутся покупатели. Можно лишь приблизительно спрогнозировать доход с учётом средней стоимости квадратных метров, цен на квартиры в готовых домах поблизости и существующей динамики на рынке.
Когда инвестор продаст квартиру, у него будут все вводные — можно считать доходность. Вот упрощённая формула:
Расчет доходности от инвестиций в новостройки
Допустим, человек купил квартиру на этапе котлована за 3 млн рублей, а через два года перепродал за 4,5 млн. Считаем доходность:
Этот расчёт поможет понять принцип, но не отразит точных цифр доходности. В реальной ситуации в расходы дополнительно нужно включать стоимость оформления права собственности в Росреестре, расходы на рекламу, услуги нотариуса, страховку, и налог с продажи.

Риски и минусы

Непредсказуемость. Нет никаких гарантий, что в следующие два года не произойдёт кризиса, недвижимость будет и дальше расти, а рубль не обвалится. Инертный рынок недвижимости чувствительно реагирует на экономические колебания. Закон защищает инвестора от недобросовестности застройщика, но не от рыночных скачков.
Налоги. Если недвижимость находилась в собственности инвестора менее пяти лет, он платит 13% НДФЛ от суммы в договоре. Чтобы не сводить доходность к нулю, нужно использовать один из двух вариантов экономии на налогах:
1. Налоговый вычет в размере понесённых на покупку жилья расходов. Это значит, что сумму из договора купли-продажи для целей налогообложения можно уменьшить на сумму, потраченную по ДДУ. Допустим, человек купил квартиру в новостройке и потратил 3 млн рублей, а перепродал за 4,5 млн. Он подаёт декларацию, где уменьшает налоговую базу на 3 млн рублей. Сумма налога составит 1 500 000 * 13% = 195 000 рублей. Вычет можно использовать сколько угодно раз, ограничений нет.
2. Оформление И П на УСН с режимом «доходы». Это позволит снизить ставку налога до 6%. Чтобы учитывать расходы на покупку квартиры при расчёте налоговой базы, оформляют режим УСН «доходы минус расходы». Но тогда ставка налога составит 15%. А ещё ИП платят страховые взносы — не менее 41 тысячи рублей за год.
Срыв сроков. Каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию снижает доходность инвестиций. Если компания сдавала все прошлые объекты вовремя, это не значит, что не будет проблем с текущими. Но, если застройщик сорвёт сроки, можно требовать компенсацию: за каждый день просрочки компания платит пеню в 1/150 от цены договора.

Коротко: как выгодно инвестировать в новостройки

  • Грамотно выбирать застройщика: учитывать репутацию и опыт, смотреть сроки сдачи прошлых объектов, изучить проектную декларацию и условия ДДУ.
  • Покупать квартиру на раннем этапе строительства — чем раньше, тем лучше. Выгоднее всего вкладываться в новостройки на этапе котлована.
  • Искать скидки: квартиры с дисконтом продают под праздники, в конце квартала или года. Ещё можно получить скидку при покупке квартиры у подрядчиков или других дольщиков, которые срочно продают объекты на ранней стадии строительства.
  • Продавать жильё на завершающем этапе строительства по переуступке прав. Или после сдачи новостройки в эксплуатацию, когда цена достигнет пика.
  • Оформить ИП на УСН или использовать налоговый вычет. Это поможет сэкономить при уплате налога с дохода от продажи квартиры.
Узнайте, как получить доходность до 13% годовых по сбережениям
Предложение подойдём тем, кто ищет надёжную и простую альтернативу банковскому вкладу.

  • Минимальная сумма 100 тысяч рублей.
  • Ежемесячные выплаты.
  • Досрочное снятие в любой момент без потери доходности.
  • Каждый рубль сбережений обеспечен залогом недвижимости.